Simulateur de rentabilité locative 2026 — rendement, cash-flow, TRI, fiscalité

1. Le projet

Prix d'achat €

Frais de notaire €

Travaux €

Mobilier €

Frais d'agence €

Coût total du projet —

2. Financement

Total emprunté—

Apport personnel—

—

⚠ Le total emprunté dépasse le coût du projet. Réduisez le montant emprunté.

3. Revenus & charges

Loyer mensuel HC €

Vacance locative %

Taxe foncière €

Charges de copropriété €

Frais de gestion %

Assurance PNO €

Entretien & menues réparations (annuel) €

Travaux exceptionnels (CAPEX)

Gros travaux (toiture, ravalement, chaudière) inévitables sur 10-20 ans. Sans CAPEX, la rentabilité est surestimée.

Provision annuelle €

4. Fiscalité

Structure juridique

Régime fiscal

Type de location meublée

Résidence services (exonérée de réintégration des amortissements — LF 2025)

Tranche marginale (TMI)

IR plus-value %

PS plus-value %

5. Hypothèses (expert) +

Revalorisation du bien %/an

Indexation des loyers (IRL) %/an

Inflation des charges %/an

Horizon de revente ans

Cash-flow mensuel

—

— /mois

après charges, crédit et impôt (an 1)

—

Rdt brut

—

Rdt net

—

Net-net

Mensualité du prêt—

Cash-flow avant impôt—

À la revente · 15 ans

Prix de revente estimé—

Plus-value brute—

dont amortissements réintégrés (LF 2025)—

Impôt sur la plus-value—

Capital restant dû—

Produit net de cession—

Synthèse décisionnelle

Enrichissement net

—

TRI net investisseur

—

Multiplicateur

—

Rentable dès

—

Effort d'épargne—

TRI brut projet—

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Estimation 2026 indicative et pédagogique. Hypothèses d'amortissement : bâti 30 ans (hors terrain 15 %), mobilier 7 ans, travaux 10 ans, frais d'acquisition 15 ans. Ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Olivier Etiembre, Conseiller en Investissements Financiers, ORIAS n° 24005941 · CNCGP.

Projection & visualisations

Évolution du patrimoine net

Cash-flow annuel

Décomposition des flux annuels

Évolution de l'enrichissement net

Indicateur	▼ Pessimiste	● Médian	▲ Optimiste	◆ Vos hypothèses

Pessimiste : revalorisation −1 %, loyers +0,5 %, vacance 10 %, taux +2 pts. Optimiste : revalorisation +4 %, loyers +2,5 %, vacance 2 %, taux −0,5 pt.

Paramètre	Hypothèse basse	Votre base	Hypothèse haute

Impact sur l'enrichissement net à l'horizon, en faisant varier un seul paramètre à la fois.

Tableau de bord année par année

Année	Loyer net	Charges	Crédit	Impôt	CF annuel	CF cumulé	CRD	Patrimoine net	TRI net

Exemples de calcul · 2026

Quelle rentabilité pour un investissement locatif en 2026 ?

Cinq simulations sur un bien de 210 000 € financé à 96 %, selon le régime fiscal et le mode de détention. Cash-flow mensuel, rendement net, TRI net investisseur et enrichissement net à 15 ans.

Rentabilité d'un investissement locatif 2026 selon le régime fiscal
Régime	Cash-flow	Rdt net	TRI net	Enrichissement 15 ans
Studio meublé · LMNP réel · 210 k€	-728 € /mois	3,4 %	4,9 %	63 157 €
T2 nu · réel foncier · TMI 30 %	-735 € /mois	3,4 %	3,6 %	47 386 €
T3 meublé · micro-BIC · TMI 30 %	-959 € /mois	3,4 %	1,8 %	25 645 €
Immeuble · SCI à l'IS · 210 k€	-728 € /mois	3,4 %	3,8 %	46 547 €
Nu · micro-foncier · TMI 30 %	-1 042 € /mois	3,4 %	0,6 %	8 783 €

Estimations indicatives 2026. Personnalisez votre projet avec le simulateur ci-dessus.

Méthode & règles fiscales 2026

Rendements : brut (loyers / coût total), net (après charges), net-net (après impôt). Le TRI net investisseur intègre le crédit, la fiscalité et la revente nette — c'est l'indicateur de référence.
Réel LMNP : déduction des charges réelles et amortissement du bien (bâti hors terrain), du mobilier et des travaux, sans création de déficit par l'amortissement (excédent reporté). Prélèvements sociaux 18,6 % (LFSS 2026).
Réel foncier (nu) : déduction des charges et intérêts ; déficit foncier hors intérêts imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. PS 17,2 %.
Micro-BIC / micro-foncier : abattements forfaitaires (50 % meublé classique, 30 % tourisme non classé — LF 2024 ; 30 % foncier nu).
SCI à l'IS : amortissement comptable, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, plus-value calculée sur la valeur nette comptable (sans abattement pour durée).
Plus-value des particuliers : abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans). En LMNP réel, réintégration des amortissements déduits dans la plus-value (LF 2025), hors résidences services.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif en 2026 ? +

On distingue le rendement brut (loyers annuels / coût total), le rendement net (après charges) et le rendement net-net (après impôt). Mais l'indicateur le plus complet est le TRI net investisseur, qui intègre le crédit, la fiscalité et la plus-value à la revente. Sur l'exemple par défaut (bien de 210 000 €, LMNP réel), le rendement net ressort à 3,4 % et le TRI net à 4,9 %.

LMNP réel ou location nue : quel régime fiscal est le plus avantageux ? +

Le régime réel LMNP permet de déduire les charges réelles ET d'amortir le bien, le mobilier et les travaux, ce qui ramène souvent l'impôt sur les loyers à zéro pendant de nombreuses années. La location nue au réel foncier ne permet pas l'amortissement mais autorise l'imputation du déficit foncier (≤ 10 700 €/an) sur le revenu global. Le simulateur compare les deux à votre situation.

Comment fonctionne la réintégration des amortissements LMNP à la revente (LF 2025) ? +

Depuis la loi de finances 2025 (art. 24), les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l'impôt sur la plus-value. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exonérées. Le simulateur intègre cette règle.

Qu'est-ce que le cash-flow d'un investissement locatif ? +

Le cash-flow mensuel est ce qui reste (ou ce qu'il faut ajouter) chaque mois : loyers nets de vacance − charges − mensualité de crédit − impôt. Un cash-flow négatif correspond à un effort d'épargne. Sur l'exemple par défaut financé à 96 %, le cash-flow est de -728 € /mois, compensé par la constitution de patrimoine et la plus-value.

Faut-il acheter en nom propre, en SCI à l'IR ou en SCI à l'IS ? +

La détention en nom propre ou en SCI à l'IR relève de l'impôt sur le revenu (foncier ou BIC) avec une plus-value des particuliers qui s'exonère avec la durée de détention. La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de lisser l'imposition, mais la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée. Sur l'exemple, la SCI à l'IS ressort à 46 547 € d'enrichissement net.

Votre investissement locatif est-il rentable ?